El pago de arrendamiento de inmuebles a partir del 1 de diciembre de 2015
¿Cuáles son los contratos cuyo precio debe abonarse por acreditación en cuenta bancaria a partir del 1ero de diciembre de 2015?
Todos los contratos de arrendamiento, subarrendamiento o crédito de uso sobre inmuebles cuyo precio anual supere las 40 BPC (1 BPC equivale a $3.052), esto es, aproximadamente $122.000 al año o $10.000 por mes, incluyendo los contratos en ejecución celebrados antes del 1 de diciembre de 2015.
¿Cómo deberá realizarse el pago del precio de arrendamientos a partir del 1ero de diciembre de 2015?
Todos los contratos antes referidos celebrados luego de la entrada en vigencia de la ley 19.210 (mayo 2014) deben indicar expresamente la cuenta bancaria a nombre del arrendador donde se acreditarán los pagos y los medios de prueba de los mismos. A partir del 1ero de diciembre de 2015, el arrendatario debe comenzar a abonar el precio del arriendo mediante deposito o transferencia electrónica directa (según se haya pactado) a la cuenta bancaria indicada en el contrato. Lo anterior implica que todo arrendador tiene la obligación de tener cuenta bancaria (en banco local o extranjero) donde recibir los pagos de los bienes arrendados, o de lo contrario encomendar el arriendo a un administrador (ej. una inmobiliaria) en cuya cuenta se acreditan los pagos.
¿Cuáles serán los medios de prueba de los pagos?
Los pagos realizados a partir del 1ero de diciembre de 2015 solo podrán probarse mediante comprobante de depósito o transferencia bancaria o por medio de la información brindada por la institución de intermediación financiera de la cuenta correspondiente. Cuando el arrendatario haya contratado un servicio de garantía, el pago podrá acreditarse mediante la presentación del recibo de sueldo o pasividad donde figure la retención.
¿Qué sucede con los contratos celebrados con anterioridad a la entrada en vigencia de la ley 19.210 (mayo 2014) que prevén una forma de pago distinta a la acreditación en cuenta bancaria?
El arrendador debe comunicar al arrendatario la cuenta en la que deberán realizarse los pagos, especificando los medios de pago (depósito y/o transferencia) y los medios de prueba de los mismos. La comunicación debe realizarse por los medios previstos por las partes en el contrato o por telegrama colacionado certificado con acuse de recibo, carta certificada con acuse de recibo firmado por el arrendatario o notificación personal en el domicilio del arrendador firmada por el arrendatario. De la letra de la norma se infiere que el arrendador tiene la facultad de elegir unilateralmente cual medio de pago prefiere (deposito o transferencia) y establecer la forma de prueba del mismo. Esto implica que si por ejemplo el arrendador establece que la forma de pago es el depósito, el arrendatario no podrá pagar válidamente por medio de transferencia bancaria. En caso de que el arrendatario haya contratado un servicio de garantías que retenga el precio del arriendo y abone directamente al arrendador, la comunicación deberá realizarse a la correspondiente entidad.
¿Qué sucede si el arrendador no comunica la cuenta donde realizar los pagos o brinda información errónea?
El arrendatario podrá seguir abonando el precio de arriendo como lo establecía originariamente el contrato, y el arrendador será pasible de las consecuencias y sanciones previstas por la norma. No será de aplicación la limitación legal en cuanto a la forma de prueba del pago ni respecto del inicio de acciones judiciales. Cualquier error en la comunicación de la cuenta será de cargo del arrendador. Esto quiere decir que el arrendador no podrá reclamar al arrendatario los pagos que este realice en una cuenta ajena en virtud de la información errónea brindada.
¿Cuáles son las consecuencias por incumplir la norma?
1- Multa para el arrendador equivalente a 3 meses de arrendamiento: si el arrendador acepta el pago por los medios diversos a los establecidos en el decreto o no cumple con la obligación de establecer en el contrato la cuenta bancaria donde hacer los pagos o con la comunicación correspondiente, deberá abonar a la DGI una multa equivalente a tres veces el precio mensual del arriendo. Surge la duda si la multa es igualmente aplicable cuando el arrendador no haya cumplido con estas obligaciones pero igualmente los pagos de los arriendos se hubieren realizado por los medios habilitados.
2- Imposibilidad de iniciar acciones judiciales: el decreto establece que para iniciar cualquier acción judicial (ej. cobro de alquileres adeudados, desalojos, etc.), deberá acreditarse con la demanda: 1- el cumplimiento de la obligación de establecer en el contrato la cuenta bancaria o comunicarla al arrendatario; y 2- que a partir del 1ero de diciembre de 2015 los pagos se realizaron por los medios previstos en la norma. Si no se cumple con lo anterior no se dará curso al proceso hasta que se acredite el pago de la multa. Cabe preguntarse qué sucede si quien tiene interés en iniciar el proceso es el arrendatario, ya que no hay multa prevista en su contra. ¿se verá el arrendatario absolutamente privado de iniciar la acción judicial? La respuesta a esta pregunta debería depender del objeto del juicio que pretenda iniciar y de las circunstancias del caso concreto.
3- Imposibilidad de probar el pago del arriendo: una consecuencia importante para el arrendatario en caso de incumplir la norma es que no contara con los documentos probatorios válidos para probar el pago , aun cuando cuente con recibos firmados por el arrendador.